PROMOZIONE 2014 CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Regole per la certificazione energetica
degli edifici vigenti in Toscana dal 29 marzo 2011
Dal 1° luglio 2009 è obbligatorio in tutta
Italia redigere l’attestato di prestazione energetica nel caso di edifici di
nuova costruzione nonché nel caso di compravendita di immobili (articolo 6 del
Dlgs 192/2005).
Le disposizioni nazionali per fare la certificazione energetica
degli edifici sono contenute nel decreto ministeriale 26/06/2009 “Linee
guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” -
pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10/7/2009.
Il 18 marzo 2010 è entrata in vigore in Toscana una specifica disciplina
regionale sulla materia: l’articolo 23bis della legge regionale 39/2005 e il
relativo regolamento regionale sulla Certificazione
Energetica degli edifici (DPGR 25 febbraio 2010, n. 17/R) riguardante anche le locazioni e donazioni.
Il decreto legislativo 28/2011, articolo 13, ha imposto in tutta Italia dal
29/03/2011 che, sia nei casi di compravendita che di locazione, siano fornite
all’acquirente o locatario, già in fase di trattativa, le informazioni sulla
certificazione energetica dell’immobile.
Quali sono le particolarità della disciplina regionale rispetto a
quella nazionale?
Innanzitutto va chiarito che:
• la disciplina
regionale in materia non tocca né le metodologie di calcolo per la
certificazione, né l’individuazione della figura del certificatore: su tali
temi si seguono pienamente le norme statali (per le metodologie il DM 26 giugno
2009 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”,
per la figura del certificatore l’allegato III al decreto legislativo
115/2008);
• sono in vigore, fino alla eventuale emanazione di un modello regionale, i
modelli di attestato di prestazione allegati al DM 26 giugno 2009;
• le disposizioni
regionali inerenti la “targa energetica” (art. 7 del regolamento) troveranno
applicazione solo dopo l’approvazione con decreto dirigenziale del modello di
targa energetica;
• le disposizioni regionali inerenti il sistema informativo sull’efficienza
energetica troveranno applicazione solo dopo il varo di tale sistema
informativo. In particolare fino al varo di tale sistema gli attestati di
certificazione dovranno essere presentati ai Comuni in forma cartacea.
Vediamo
quindi punto per punto quali sono le regole vigenti in Toscana per la
Certificazione Energetica degli immobili.
1) I casi in cui
è obbligatorio dotare l’immobile di un attestato di prestazione energetica –
APE (art. 23-bis della lr 39/2005 e articoli 3 e 4 del regolamento).
Rispetto a quanto già disposto dalle norme nazionali (Dlgs 192/2005, art. 6 e
linee guida nazionali) vi è in Toscana l’obbligatorietà di acquisire l’attestato
di prestazione energetica(detto APE) anche nei seguenti casi:
a) locazione di un
immobile;
b) ricostruzione a seguito di demolizione di immobili anche di superficie
inferiore a 1000 mq;
c)
fabbricati isolati anche di superficie inferiore a 50 mq se comunque tale
superficie arriva a 25 mq.
Vi sono comunque i
seguenti casi di esclusione già previsti dalla normativa nazionale:
• i fabbricati
industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambienti sono
climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzando
reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
• le tipologie di edifici escluse dal decreto ministeriale 26 giugno 2009
Vi è l’esclusione dagli
obblighi dei fabbricati isolati ma solo se di superficie inferiore a 25 mq
(mentre lo Stato esclude i fabbricati più piccoli di 50 mq).
E in Toscana si aggiungono due ulteriori casi di esclusione, non previsti dalle
norme nazionali:
• gli edifici per i
quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o
agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso,
risulti la destinazione alla demolizione;
• i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni.
Vedi lo schema: chi deve fare la certificazione energetica
2) L’attestato volontario di qualificazione energetica - AQE
Il decreto legislativo 192/2005 (art. 8 comma 2) prevede anche un attestato di
qualificazione energetica dell’edificio così come realizzato (detto AQE), da
inviare al Comune con la dichiarazione di fine lavori. Quindi fino ad oggi in
alcuni casi (per es. un nuovo edificio) è obbligatorio acquisire sia l’APE che
questo AQE.
La legge regionale stabilisce che l’attestato di certificazione energetica
tiene luogo dell’attestato di qualificazione, e che viene presentato al Comune
con la certificazione di fine lavori (certificazione prevista dall’art. 86
della LR 1/2005). Quindi basterà presentare al Comune, allegato alla
certificazione di fine lavori, l’attestato di prestazione energetica.
3) Come si fa a certificare un immobile
Si deve distinguere il caso in cui si deve certificare un immobile perché viene
costruito o completamente ristrutturato, dal caso in cui lo si deve certificare
per una vendita o una locazione.
a) Per le certificazioni in occasione di lavori edilizi, prima
dell’inizio lavori va scelto un certificatore energetico. Infatti il regolamento
regionale precisa che il nominativo del soggetto certificatore è indicato nella
comunicazione di inizio lavori.
Il progettista gira una copia del progetto al certificatore. In corso d’opera
il direttore lavori informa il certificatore sulle principali fasi di
costruzione e lo stesso certificatore può fare ispezioni in cantiere.
In attesa del varo da parte della Regione dell’APE come documento digitale, il
certificatore redigerà l’attestato in cartaceo in più originali, in modo che
uno rimanga al committente e uno venga trasmesso al Comune insieme alla
dichiarazione di fine lavori (prevista dall’art. 86 della LR 1/2005)
Infatti al momento in cui il professionista provvede alla certificazione di
fine lavori (ed eventuale agibilità/abitabilità) di cui all’articolo 86 della
l.r.1/2005, va trasmesso al Comune anche l’APE, e nel certificato di
abitabilità/agibilità di cui al citato articolo 86 della l.r.1/2005 sarà fatta
esplicita menzione dell’attestato di certificazione.
b) Per le certificazioni in occasione di
compravendita/locazione il venditore/locatore incarica un certificatore
energetico. In attesa del varo da parte della Regione dell’APE come documento
digitale, il certificatore, dopo aver fatto i controlli necessari, redigerà
l’attestato in cartaceo in più originali. Infatti uno lo consegna al
committente e uno lo trasmette al Comune (vedi gli obblighi di trasmissione al
punto 5).
Ai sensi del D.lgs. 28/2011 a partire dal 01/01/2012 anche gli annunci
commerciali per vendere un immobile dovranno riportare l’indice di prestazione
energetica dello stesso immobile.
Già dal 29/03/2011 (ai sensi dello stesso D.lgs. 28/2011) comunque in tutti i
contratti di compravendita il compratore dovrà dichiarare di aver ricevuto “le
informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli
edifici” .
Non sarà necessario allegare l’APE all’atto di compravendita o locazione, ma,
per confermare che l’attestato è stato acquisito, gli estremi identificativi
dell’attestato di prestazione energetica dovranno essere richiamati nel
relativo atto di trasferimento o contratto di locazione.
4) Cosa succede se, nei casi in cui è obbligatorio l’attestato di
certificazione, questo non viene acquisito?
Bisogna distinguere fra gli obblighi di dotarsi dell’attestato di
prestazione a seguito di lavori edilizi e gli obblighi che invece derivano
da un trasferimento di proprietà o locazione.
a) Se l’obbligo deriva da lavori edilizi (i casi di cui
all’art. 4 comma 1 del regolamento) attenzione che il certificato di cui
all’articolo 86 della L.R. n. 1/2005, è inefficace a qualsiasi titolo qualora
non sia presentato al Comune l’attestato di certificazione energetica.
b) In caso di trasferimento a titolo oneroso di immobile o di
locazione, se non è possibile richiamare gli estremi dell’attestato di
certificazione energetica perché l’unità immobiliare non è dotata dell’ACE per
l’art. 23bis della legge regionale 39/2005 si provvederebbe all’automatica
classificazione dell’unità immobiliare nella classe G.
Va aggiunto però che il Dlgs 28/2011 ha previsto un ulteriore meccanismo,
differenziando fra compravendita e locazione.
Vediamo quindi i due casi:
Locazione: il locatore dichiara che l’immobile non è dotato di
APE. A questo punto l’immobile è, ai fini della locazione, ai sensi della norma
regionale, classificato di classe G. Sarà opportuno a tal proposito un accenno
a tale presa d’atto nel testo del contratto (ad es. “le parti, in assenza
dell’attestato di certificazione energetica, prendono atto che, in sua
mancanza, l’immobile è, ai fini della locazione, classificato automaticamente
in classe G ai sensi dell’art. 23 bis comma 5 della lr 39/2005 e successive
modificazioni…(norma abolita: è obbligatoria la certificazione)”).
Compravendita: il compratore dovrebbe comunque dichiarare di
aver ricevuto “le informazioni e la documentazione in ordine alla
certificazione energetica degli edifici”.
Al momento in cui si scrive lo Stato non ha ancora dato indicazioni se per
“documentazione” si può intendere solo l’Attestato o anche altro, come
l’autodichiarazione (norma abrogata: obbligatoria la certificazione)..(da parte del venditore) di pessima qualità energetica
dell’immobile (prevista dal paragrafo 9 delle linee guida per gli immobili con
pessime qualità energetiche). Si consiglia di verificare con il Notaio
incaricato della predisposizione dell’atto cosa è sufficiente per la succitata
dichiarazione del compratore.
Se fosse considerata l’autodichiarazione del venditore di pessima qualità
energetica come una sufficiente documentazione “in ordine alla certificazione
energetica degli edifici” si potrebbe rogare un atto di compravendita
regolarmente senza attestato. Si dovrebbe comunque inserire un capoverso nel
testo del contratto, come ad es. il seguente “la parte venditrice X
dichiara che l’immobile non è dotato a data odierna dell’attestato di
certificazione energetica. A tal riguardo la parte compratrice Y dichiara che
ha già ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla
certificazione energetica degli edifici, in particolare l’autodichiarazione del
venditore di pessima qualità energetica. Le parti si danno quindi
reciprocamente atto che ai sensi dell’art. 23 bis comma 5 della lr 39/2005, e
dell’art. 13 del dlgs 11/2011 l’immobile appartiene alla classe G di
prestazione energetica globale”.
5) Gli obblighi di trasmissione dell’APE alla Pubblica Amministrazione.
Il DM 26 giugno 2009 prevede che sia trasmessa alla Regione copia
dell’attestato di prestazione energetica entro i 15 giorni successivi alla
consegna al richiedente dell’APE, a cura del certificatore.
Tale obbligo in questa prima fase rimane (vedi art. 26 del regolamento)
Le modalità di trasmissione alla Regione
A partire all’entrata in vigore del regolamento, oltre alla trasmissione alla
Regione di una copia dell’attestato, scatta un ulteriore obbligo di
trasmissione: quando viene redatto un APE dovrà essere firmato almeno in due
originali, perché oltre a quello consegnato al richiedente un altro dei due
originali dovrà essere trasmesso al Comune di competenza.
Come trasmettere l’APE al Comune?
Vi sono due casi:
a) se l’APE è prodotto a seguito di lavori edilizi un
originale dell’attestato sarà trasmesso al Comune insieme al certificato di cui
all’art. 86 della L 1/2005.
Si segnala che, nel caso i lavori edilizi riguardino una pratica gestita dallo
Sportello Unico Attività Produttive SUAP, anche l’APE passerà come tutta
l’altra documentazione dallo stesso SUAP (il regolamento dice “nel caso in
cui l’attestato di certificazione energetica sia relativo ad impianti
produttivi, è trasmesso attraverso la rete regionale degli sportelli unici per
le attività produttive”).
b) se l’APE è prodotto ai fini di una compravendita o di una
locazione un originale dell’attestato, una volta firmato dal certificatore,
sarà trasmesso senza indugio (dal certificatore o dal proprietario stesso) al
Comune.
Fermo restando che per la legge regionale 39/2005 la semplice mancanza dell’APE
comporta l’attribuzione alla classe G, qualora un privato voglia comunque fare
l’autodichiarazione di pessima qualità energetica dell’immobile ed inviarla in
Regione (seguendo il paragrafo 9 delle Linee Guida) trova qui un modello di autodichiarazione e possibili modalità di
trasmissione.
6) La vigilanza del Comune.
Competenti a vigilare sulla attività di certificazione energetica e sugli
attestati prodotti sono i Comuni ai sensi dell’art. 3ter della lr 39/2005 e
dell’art. 12 del regolamento
Casi di obbligo e di esclusione che
valgono in Toscana dal 18 marzo 2010
In applicazione degli articoli 3 e 4 del regolamento regionale,
l’attestato di certificazione energetica è obbligatorio per:a) gli edifici di nuova costruzione;
b) gli edifici oggetto di interventi di ricostruzione a seguito di demolizione;
c) gli edifici esistenti di superficie utile lorda superiore a mille metri quadrati, oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia che riguardano l’intera struttura;
d) gli immobili oggetto di atti di trasferimento a titolo oneroso (compravendita e similari);
e) gli immobili oggetto di contratto di locazione.
Sono però esclusi dagli obblighi di cui sopra le seguenti tipologie di immobili:
a) i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambienti sono climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
b) i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni;
c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a venticinque metri quadrati;
d) gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la destinazione alla demolizione;
e) gli edifici esclusi dalle linee guida nazionali (come box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. di questi non si fa la certificazione se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico).
